Один из первых вопросов, который необходимо решить перед покупкой квартиры, – покупать ли новостройку или квартиру на вторичном рынке: по мнению экспертов спрос на квартиры на вторичном рынке в 2023 году будет расти. Это объясняется ростом цен на жилье в новостройках, тогда как квартиры на вторичном рынке за эти годы не подорожали в реальном выражении. Мы рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру “с пробегом”. В этом тексте вы поймете, как купить жилье на вторичном рынке без ипотеки; о том, как купить недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.
Шаг 1: Выбор объекта недвижимости Для начала необходимо определиться с параметрами квартиры Максимальная стоимость; Количество комнат и площадь Муниципалитет; Этажность здания; Строительные материалы; Состояние квартиры (требуется ли ремонт, меблирована ли она, укомплектована ли мебелью и техникой). Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений или обращения в агентство недвижимости. Будьте готовы к тому, что, доверившись риэлтору, Вы понесете дополнительные расходы. Как правило, агентства недвижимости берут фиксированную сумму и процент от стоимости недвижимости за поиск подходящих вариантов, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственником, юридическое сопровождение сделки и т.д. Тарифы зависят от региона. Например, в Екатеринбурге услуги риэлтора стоят 40 000 рублей плюс 1% от стоимости объекта, в Москве – 1,5-3% от стоимости объекта, но никогда не меньше 170 000-200 000 рублей. Если выбирать квартиру самостоятельно, то можно сэкономить на некоторых услугах риэлтора. Мы подробно рассмотрели, как проверять квартиры на вторичном рынке перед покупкой. Юридические компании и агентства также предлагают такую услугу, стоимость которой составляет от 5 000 рублей. Все квартиры необходимо тщательно осматривать, изучать каждую комнату, – рекомендует эксперт. Могут быть обнаружены скрытые дефекты, которые не сразу бросаются в глаза, например, протечки в ванной или на потолке, повреждение проводки и т.д.”. Важно, чтобы покупатель тщательно осмотрел квартиру перед покупкой и выявил все дефекты”, – говорит Василий Сосновский, партнер юридической фирмы “Генезис”. Как проверить квартиры на вторичном рынке перед покупкой: подробная инструкция Тема дня. Как проверять квартиры на вторичном рынке перед покупкой: подробные инструкции 18.04.2023 17:42
Шаг 2: Проверка квартиры Даже если вы обратились к профессионалу для проведения юридической проверки квартиры, не лишним будет проверить, все ли документы продавца в порядке. Закажите паспорта (или свидетельства о рождении, если есть несовершеннолетние) всех собственников и сравните их с информацией, содержащейся в документах на недвижимость (например, свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи). Запросите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить, что недвижимость не заложена. Также необходима справка о прописке по форме 12 (ее можно получить в паспортных столах, УК, ТСЖ и МФЦ). Убедитесь, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет “увольняемых” жильцов (например, военнослужащих или лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы). Запросите описание и поэтажный план. В этих документах указывается расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон и дверей. Благодаря этим документам можно проверить, была ли произведена перепланировка и соблюдены ли формальные процедуры, предусмотренные законом. При продаже квартиры, приобретенной в браке, необходимо получить согласие супруга. Если муж или жена не дают согласия, то имущество считается совместно нажитым, и в будущем они могут возражать против сделки. Когда согласие не требуется Дома, приобретенные до вступления в брак. Жилье, полученное одним из супругов в наследство; жилье, приватизированное в период брака, если один из супругов отказывается его приватизировать; или между супругами заключен брачный договор, согласно которому жилье принадлежит только одному из супругов; или Если супруги приобрели квартиру вместе и впоследствии развелись, то соглашение о разделе имущества или брачный договор должны быть заверены нотариально. Если продавец является пожилым или имеет сомнительное психическое здоровье, следует попросить его предоставить медицинскую справку от психоневролога или нарколога. В противном случае, если после совершения сделки будет установлено, что продавец недееспособен, возражать может сам продавец, его родственник или опекун. Еще один важный момент – выяснить, использовал ли продавец при покупке квартиры средства материнского капитала (это можно выяснить, получив справку из социального фонда). Если да, то средства материнского капитала должны быть выделены детям. В этом случае продавцу потребуется разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. Как погасить ипотеку средствами материнского капитала в 2023 году: пошаговая инструкция Тема дня. Как погасить ипотеку средствами материнского капитала в 2023 году: пошаговая инструкция 21.05.2023 09:00
Шаг 3: Переговоры Собственники, как правило, закладывают в стоимость возможность ведения переговоров и выставления квартиры на продажу. Проверенного способа, как именно получить скидку, к сожалению, не существует. Стоит найти несколько понравившихся вариантов и рассказать о них продавцу, если среди них есть более выгодная цена. Можно также предложить свою цену и дать владельцу квартиры время подумать. Если есть объективные причины для скидки, например, неисправная сантехника или неровные полы или стены, не молчите.
Шаг 4: Предварительный договор После того как вы определились с выбором объекта и согласовали цену с продавцом, составьте предварительный договор купли-продажи. Это заявление о намерении заключить основной договор. Предварительный договор должен содержать следующую информацию: сведения о квартире, ее адрес и кадастровый номер Срок действия основного договора Цена недвижимости (это не обязательно, но рекомендуется). На этом же этапе продавец вносит задаток. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и включается в общую стоимость недвижимости. Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток остается у продавца. При наличии вины продавца задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если обе стороны согласны, то задаток возвращается в полном объеме. Понятие аванса не встречается в Гражданском кодексе, но используется чаще, чем задаток. Авансовые платежи не являются обязательными для сторон сделки, но выплачиваются заранее. Условия возврата или удержания указываются в предварительном договоре.
Шаг 5. Подписание основного договора и регистрация сделки Договор может быть составлен риэлтором, юристом, нотариусом или самостоятельно (см. раздел “Как составить договор”). Договор должен содержать следующее Сведения о продавце и покупателе предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер); наличие или отсутствие ипотеки на недвижимость стоимость недвижимости срок и способ оплаты. Договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом, если Договор купли-продажи удостоверяется нотариусом, если сторонами сделки являются несовершеннолетние или недееспособные лица (опекуны); или сделка совершается на основании доверенности; заключается договор пожизненной ренты. Вместе с договором должен быть составлен и подписан акт сдачи-приемки, в котором фиксируется состояние имущества. Составляются и подписываются по три экземпляра договора и акта приема-передачи (по одному для сторон и Росреестра). Кроме того, договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, проще всего это сделать через МФЦ. Помимо договора и акта, необходимо предъявить паспорт продавца, свидетельство о праве собственности (например, предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, договор аренды, свидетельство о праве на наследство), выписку из ЕГРН, свидетельство о регистрации, разрешение органа опеки (если требуется) и квитанцию об уплате пошлины. Государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей. От уплаты пошлины освобождаются льготные категории граждан, такие как ветераны Великой Отечественной войны, герои Советского Союза, герои Российской Федерации и малоимущие. Полный перечень приведен в статье 333.35 Налогового кодекса РФ. Существуют различные способы передачи денег при сделках с недвижимостью. Наиболее распространенными являются. Наличный расчет после регистрации в МФЦ; Банковский сейф – деньги вносятся наличными в сейф, и продавец получает доступ к сейфу после регистрации сделки в Росреестре; и Аккредитивы – по сути, это онлайн-ячейка. После регистрации сделки банк перечисляет деньги продавцу по указанным им реквизитам. Как вернуть до 1,3 млн. стоимости своей квартиры Тема дня. Как вернуть до 1,3 млн. стоимости своей квартиры 18.02.2023 13:00
Шаг 6: Получение налогового вычета При покупке квартиры новый владелец имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от 2 млн. руб. Налоговый вычет распространяется на лиц, официально трудоустроенных и уплачивающих налог. Налоговый вычет может быть получен в следующем году единовременно за предыдущий год или ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не удерживает с работника 13% НДФЛ
